{"id":1767,"date":"2018-05-21T10:36:44","date_gmt":"2018-05-21T08:36:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.moore-bdr.sk\/?p=1767"},"modified":"2021-08-11T13:25:56","modified_gmt":"2021-08-11T11:25:56","slug":"investice-do-nemovitych-veci-z-ceskeho-danoveho-pohledu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.moore-bdr.sk\/de\/investice-do-nemovitych-veci-z-ceskeho-danoveho-pohledu\/","title":{"rendered":"Investitionen in Immobilien aus tschechischer Steuersicht"},"content":{"rendered":"<p><strong><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignright size-medium wp-image-1768\" src=\"https:\/\/www.moore-bdr.sk\/wp-content\/uploads\/2018\/05\/cz-300x214.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"214\" srcset=\"https:\/\/www.moore-bdr.sk\/wp-content\/uploads\/2018\/05\/cz-300x214.jpg 300w, https:\/\/www.moore-bdr.sk\/wp-content\/uploads\/2018\/05\/cz.jpg 720w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/>Investitionen in Immobilien geh\u00f6ren zu Kapitalanlagen mit einer dauerhaften und sicheren Einnahme. Es ist m\u00f6glich entweder durch eine juristische oder nat\u00fcrliche Person zu investieren, wobei jede Investitionsart spezifisch ist. Aus Sicht des Investors ist es geeignet, die Auswirkungen der Investition in Immobilien in Tschechien aus Steuersicht in folgenden Bereichen \u2013 K\u00f6rperschaftssteuer, Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer &#8211; zu beurteilen. <\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Einnahmenbesteuerung<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen unterliegen die Gewinne aus Immobilien grunds\u00e4tzlich der Besteuerung in dem Staat, wo sich die Immobilie befindet. \u00a0Grunds\u00e4tzlich sollten die Gewinne sowohl im Ursprungsstaat, als auch im Staat des Wohnsitzes besteuert werden. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland sind Einnahmen aus Immobilien (sowohl Besitz als auch Verkauf) nur in Tschechien zu besteuern, da sie in Deutschland nach dem Doppelbesteuerungsabkommen nicht der Besteuerung unterliegen.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Juristische Personen<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong>In Tschechien betr\u00e4gt der <strong>K\u00f6rperschaftssteuersatz 19 %.<\/strong> Steuergrundlage sind die Ertr\u00e4ge nach Abzug der zusammenh\u00e4ngenden Kosten, wobei <strong>es nicht m\u00f6glich ist den Immobilienwert als einmalige Kosten gelten zu machen,<\/strong> sondern erst als Kosten mittels Abschreibungen <strong>(30 oder 50 Jahre je nach der Art der Immobilie, wobei es m\u00f6glich ist lineare oder degressive Abschreibungen zu w\u00e4hlen). <\/strong><\/p>\n<p>Mit einer richtigen Strukturierung des Immobilieneigentums und der Gesch\u00e4fte <strong>ist es m\u00f6glich die Steuerbelastung in Tschechien wesentlich zu senken,<\/strong> sowohl aus der Sicht der K\u00f6rperschaftssteuer als auch aus Sicht der Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer.<\/p>\n<p>Ver\u00e4u\u00dferungen von Anteilen an Gesellschaften <strong>unterliegen nicht der Umsatzsteuer.<\/strong> Liegen zwischen dem Erwerb des Anteils an der Tochtergesellschaft und dessen Ver\u00e4u\u00dferung <strong>mehr als 12 Monate,<\/strong> ist die zusammenh\u00e4ngende Einnahme <strong>von der K\u00f6rperschaftssteuer befreit.<\/strong> Verschmelzungen oder Abspaltungen gelten grunds\u00e4tzlich als steuerlich neutrale Transaktionen und bei Erf\u00fcllung gewisser Bedingungen ist es m\u00f6glich die fr\u00fcher entstandenen Steuerverluste zu \u00fcbernehmen.<\/p>\n<p>Bedeutende Kosten im Rahmen der Immobilien\u00fcbertragung stellt auch die <strong>Grunderwerbsteuer<\/strong> dar. Ihre H\u00f6he betr\u00e4gt <strong>4 %<\/strong> vom Kaufpreis der Immobilie (diese wird mit dem Marktpreis verglichen) und tr\u00e4gt sie der Erwerber. In einigen F\u00e4llen kann diese Steuer eliminiert werden (z.B. \u00dcbertrag, Verschmelzung oder Abspaltung der Gesellschaft, die die Immobilie besitzt).<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Nat\u00fcrliche Personen<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>In vielen F\u00e4llen kann der unmittelbare Besitz einer Immobilie oder einer Gesellschaft, die die Immobilie direkt durch eine nat\u00fcrliche Person besitzt, bevorzugt werden. Handelt es sich um Einnahmen aus Vermietung und ist das zusammenh\u00e4ngende Verm\u00f6gen nicht zur Unternehmung bestimmt, betr\u00e4gt der <strong>Einkommensteuersatz<\/strong> in Tschechien <strong>15 %<\/strong> von den Einnahmen nach Abzug aller zusammenh\u00e4ngenden Ausgaben (einschlie\u00dflich der M\u00f6glichkeit der Immobilienabschreibungen). Von diesen Einnahmen sind keine Sozial- und Krankenversicherungsbeitr\u00e4ge abzuf\u00fchren.<\/p>\n<p>Mit einer richtigen Strukturierung der Investition <strong>ist es m\u00f6glich in Tschechien die Einkommensteuer und auch die Umsatzsteuer zu eliminieren<\/strong> &#8211; beim Verkauf der Immobilie muss die Einnahme weder in Tschechien noch z.B. in Deutschland besteuert werden (nach 5-j\u00e4hrigem Immobilienbesitz). Im Falle der \u00dcbertragung eines Anteils an der Gesellschaft <strong>kann<\/strong> diese Einnahme in Tschechien auch nach 5- j\u00e4hrigem Besitz <strong>befreit werden.<\/strong> In diesem Augenblick kann somit die Immobilie in die Holdingstruktur <strong>ohne steuerliche Auswirkungen<\/strong> im Rahmen der Einkommensteuer in Tschechien \u00fcbertragen werden.<\/p>\n<p>Verk\u00e4ufe oder Einbringungen von Immobilien in Gesellschaften unterliegen stets der Grunderwerbsteuer und der Erwerber hat eine Steuer in H\u00f6he von 4 % vom Kaufpreis (nach dem Vergleich mit dem Marktpreis) zu entrichten.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Umsatzsteuer<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Die Umsatzsteuerregelung ist sowohl f\u00fcr nat\u00fcrliche als auch juristische Personen identisch. Der Verkauf von Immobilien <strong>ist nach 5 Jahren<\/strong> nach der Fertigstellung oder einer wesentlichen \u00c4nderung an der Immobilie <strong>befreit<\/strong> (je nach dem, was sp\u00e4ter eintritt). Auch nach Ablauf dieser Frist <strong>kann<\/strong> der Verkauf <strong>der USt unterliegen,<\/strong> sofern der Verk\u00e4ufer mit dem K\u00e4ufer dies vereinbart. Die Miete ist grunds\u00e4tzlich umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann jedoch entscheiden, dass er in einigen F\u00e4llen die Miete mit Umsatzsteuer berechnet. Unterliegt die Miete oder der Verkauf der Umsatzsteuer, kann der Vorsteueranspruch geltend gemacht werden. Das tschechische Gesetz macht bei Immobilien eine Frist von <strong>10 Jahren<\/strong> geltend, innerhalb der die Nutzungsart der Immobilie verfolgt wird. Innerhalb dieser Frist wird auch der urspr\u00fcnglich geltend gemachte Vorsteueranspruch berichtigt.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Fazit<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Im Falle einer geeigneten Investitionsstruktur ist der zusammenh\u00e4ngende Anteilsverkauf bei juristischen Personen in Tschechien von der K\u00f6rperschaftssteuer bereits nach einem Jahr des Besitzes befreit. Der Anteilsverkauf unterliegt auch nicht der Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer (im Gegenteil zu z.B. deutscher Regelung). <strong>Dies erm\u00f6glicht auch zusammenh\u00e4ngende Investitionen passend zu verlagern. <\/strong><\/p>\n<p>Bei nat\u00fcrlichen Personen ist aus tschechischer Steuersicht in einigen F\u00e4llen der Immobilienverkauf oder der Verkauf von Anteilen an Gesellschaften nach 5 Jahren des Besitzes steuerfrei.<\/p>\n<p><strong>In allen F\u00e4llen ist es n\u00f6tig die Auswirkungen aus Sicht der internationalen Besteuerung zu beurteilen und die Regelung sowohl aus Sicht des Staates des Investors als auch aus Sicht der Tschechischen Republik zu beurteilen.<\/strong> Kompliziert ist auch die Frage der <strong>technischen Aufwertung,<\/strong> die auch eine <strong>komplette Beurteilung<\/strong> erfordert. Ein weiterer Nachteil ist auch die Tatsache, dass <strong>es nicht m\u00f6glich ist eine Immobilie zwischen der nat\u00fcrlichen Person und der juristischen Person zu \u00fcbertragen, ohne die Grunderwerbsteuer errichten zu m\u00fcssen. \u00a0<\/strong><\/p>\n<p>Verfasser: Jan Tecl, Manager Steuerabteilung<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Investitionen in Immobilien geh\u00f6ren zu Kapitalanlagen mit einer dauerhaften und sicheren Einnahme. Es ist m\u00f6glich entweder durch eine juristische oder nat\u00fcrliche Person zu investieren, wobei jede Investitionsart spezifisch ist. 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